Flurbereinigung Klein Vahlberg

Von der Bodenschätzung des Finanzamts zur Wertzahl in der Flurbereinigung

Die Feststellung der Wertermittlung in der Flurbereinigung ist ein eigenständiges Verwaltungsverfahren nach § 32 FlurbG.

Das Feststellungsverfahren beginnt mit der Auslegung der Ergebnisse der Wertermittlung zur Einsichtnahme für die Beteiligten ab dem 1. August 2024. Zu den Ergebnissen der Wertermittlung gehören die Wertermittlungskarten und der Wertermittlungsrahmen. Zusätzlich stehen am 11. September 2024 von 9 bis 13 Uhr und 14 bis 16:30 Uhr Mitarbeiter des Amtes für regionale Landesentwicklung Braunschweig zur Auskunftserteilung im DGH Klein Vahlberg zur Verfügung.

Zur Erläuterung der Ergebnisse findet ebenfalls am 11.09.2024 um 16:30 Uhr ein Anhörungs- und Erörterungstermin im DGH Klein Vahlberg statt. Einwendungen gegen die Wertermittlung kann jeder Beteiligter bis zur Feststellung der Wertermittlung schriftlich vorbringen. Zum Anhörungstermin können Einwendungen auch mündlich zur Niederschrift vorgebracht werden.

Einwendungen können nicht nur zur Wertermittlung der eigenen Flächen sondern auch zur Bewertung der anderen Flächen vorgetragen werden. Schließlich geht um die Vergleichbarkeit aller Flächen.

Mit der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse wird über die Einwendungen entschieden und das Wertermittlungsverfahren abgeschlossen.

Gegen die Feststellung kann innerhalb eines Monats nach der öffentlichen Bekanntmachung Widerspruch erhoben werden.

Weitere Details zur Ladung entnehmen Sie bitte der öffentlichen Bekanntmachung. Das Dokument ist in der rechten Spalte zum Download bereitgestellt.

Der besondere Zweck der Wertermittlung in der Flurbereinigung

Die Flurbereinigung ist in erster Linie ein Bodenordnungsverfahren für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Selbstverständlich erwarten die beteiligten Grundstückseigentümer, entsprechend dem Wert bzw. den Nutzungsmöglichkeiten der in das Verfahren eingebrachten Grundstücke in Land abgefunden zu werden.

Eine weitere Anforderung ergibt sich auf § 59 Abs. 3 FlurbG. Danach ist jedem Teilnehmer ein Auszug aus dem Flurbereinigungsplan zuzustellen, der seine neuen Grundstücke nach Fläche und Wert sowie das Verhältnis seiner Gesamtabfindung zu dem von ihm Eingebrachten nachweist.

Im Vergleich zur Verkehrswertermittlung geht es somit in der Flurbereinigung um die Ermittlung der Tauschwerte aller Grundstücke. Daher hat die Wertermittlung in der Flurbereinigung in der Weise zu erfolgen, dass der Wert der Grundstücke eines Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke des Flurbereinigungsgebietes zu bestimmen ist (§ 27 FlurbG).

Ermittlung der Wertzahlen

Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ist das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschafshofe oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Hierbei sind die Ergebnisse der Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz vom 20. Dezember 2007 in der jeweils gültigen Fassung zugrunde zu legen. Abweichungen sind zulässig (§ 28 Abs. 1 FlurbG).

Beispiel für eine Bodenprofil, aufgenommen in der Gemarkung Wipshausen, Gemeinde Edemissen. Die Einstufung in der Bodenschätzung lautet nach der Liegenschaftskarte S 5 D 19/21 (Bodenart: Sand, Bodenzahl 19, Ackerzahl 21).

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Beispiel für ein Bodenprofil, aufgenommen in der Gemarkung Wipshausen, Gemeinde Edemissen. Die Einstufung in der Bodenschätzung lautet nach der Liegenschaftskarte S 5 D 19/21 (Bodenart: Sand, Bodenzahl 19, Ackerzahl 21).

Die Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz (BodSchätzG) ist die Feststellung der natürlichen Ertragsfähigkeit des Bodens. Natürliche Ertragsbedingungen sind Bodenbeschaffenheit, Geländegestalt, klimatische Verhältnisse und Wasserverhältnisse. Unberücksichtigt bleiben die Verhältnisse, die sich aus der Bewirtschaftung ergeben.

Der Bodenschätzung liegen bundesweit jeweils ein einheitlicher Schätzungsrahmen für Acker- und Grünland zugrunde.

Für die Durchführung der Wertermittlung in der Flurbereinigung wurde im Benehmen mit dem Vorstand ein Wertermittlungsrahmen aufgestellt, der einheitliche Regeln zur Ermittlung der Wertzahlen im Flurbereinigungsgebiet enthält und nur für das Flurbereinigungsverfahren A39-Eutzen gilt.

Der Wertermittlungsrahmen des Verfahrens nimmt die Bodenschätzungsergebnisse in die Wertermittlung der Flurbereinigung auf. Zur Anpassung an die Verhältnisse im Flurbereinigungsgebiet und zur Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Faktoren sind Korrekturen an den Acker- und Grünlandzahlen der Bodenschätzung vorgesehen.

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Ausschnitt aus einer Wertermittlungskarte: Die Bodenschätzung ist in Schwarz als Hintergrundinformation dargestellt. und im Liegenschaftskataster eingtragen. Die Ergebnisse der Wertermittlung der Flurbereinigung sind in Grün dargestellt.

Verwendung der Wertzahlen in der Flurbereinigung

In den Wertermittlungskarten werden Wertgrenzen eingetragen, die eine Fläche für eine bestimmte Wertzahl definieren. Das Produkt aus der Fläche in ha mit der Wertzahl ist das Wertverhältnis. Aus der Summe der Wertverhältnisse der in einem Flurstück gebildeten Wertflächen wird das Wertverhältnis eines Flurstücks bestimmt.

Aus der Summe der Flurstücke eines Teilnehmers unter Berücksichtigung des prozentualen Landabzugs errechnet die Flurbereinigungsbehörde den Abfindungsanspruch. Die Zuteilung der Landabfindungen wird anhand der Abfindungsansprüche vorgenommen. Dabei sind die Nutzungsmöglichkeiten zu berücksichtigen.

Die folgenden Grafiken 1 bis 4 stellen beispielhaft die Auswirkungen der Wertermittlung der Flurbereinigung auf die in das Verfahren eingebrachten Flächen (alte Flächen) im Verhältnis zur Landabfindung (neue Flächen) dar.

In den Beispielen wird fiktiv angenommen, dass im Wertermittlungsrahmen für Überspannungen von Flächen mit Stromleitungen Abwertungen der Acker bzw. Grünlandzahlen um 10% auf einer Breite von 10m vorgesehen sind. Ferner sollen für Standorte von Masten eine Fläche von 180m² unberücksichtigt bleiben.

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Grafik 1: Dargestellt sind zwei mi A 40 bewertete Flurstücke. Im Unterschied zur linken Fläche befindet sich auf der rechten Fläche eine (grundbuchlich gesicherte) Leitung mit einem Stahlgittermast. Die Flächen sind daher nicht wertgleich.

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Grafik 2: Die Wertermittlung berücksichtigt die im Wertermittlungsrahmen der Flurbereinigung vorgesehenen Abschläge für die Leitung. Das Wertverhltnis der Fläche mindert sich damit um 1,05 Wertverhältnis und beträgt somit 38,95 Wertverhältnis.

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Grafik 3 : Die alte Fläche ist mit ieiner Leitung belastet. Diie neue Fläche erfüllt den Abfindungsanspruch von 38,95 Wertverhältnis, obwohl sie 0,0262 ha kleiner ist als die alte Fläche. Es kommt auf das Wertverhältnis an.

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Grafik 4: Im Gegensatz zur alten Fläche ist die neue Fläche mit einer Stromleitung (Überspannung und Mastenstandort belastet). Zur Herstellung der Wertgleichheit ist die neue Fläche 0,0263 ha größer als die alte Fläche.

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