Wertermittlungsverfahren

Projektleiterin:	Sachbearbeiter
Frau Susanne Hummel	Herr Marc Hensel
Tel.: 0551-5074-249	Tel.: 0551-5074-278

weitere Erläuterungen zur Wertermittlung:

Von der Bodenschätzung des Finanzamts zur Wertzahl der Flurbereinigung

Ablauf der Feststellung der Wertermittlung

Die Feststellung der Wertermittlung in der Flurbereinigung ist ein eigenständiges Verwaltungsverfahren nach § 32 FlurbG.

Das Feststellungsverfahren beginnt mit der Auslegung der Ergebnisse der Wertermittlung zur Einsichtnahme für die Beteiligten. Nähere Angaben dazu sind in der öffentlichen Bekanntmachung aufgeführt.

Zur Erläuterung der Ergebnisse findet am 24.10.2024 um 17:00 Uhr ein Anhörungs- und Erörterungstermin im Feuerwehrhaus Echte statt.
Einwendungen gegen die Wertermittlung kann jeder Beteiligter bis zur Feststellung der Wertermittlung schriftlich vorbringen. An dem Termin im Feuerwehrhaus Echte können Einwendungen auch mündlich zur Niederschrift vorgebracht werden.

Einwendungen können nicht nur zur Wertermittlung der eigenen Flächen sondern auch zur Bewertung der anderen Flächen vorgetragen werden. Schließlich geht um die Vergleichbarkeit aller Flächen.

Mit der Feststellung der Wertermittlungsergebnisse wird über die Einwendungen entschieden und das Wertermittlungsverfahren abgeschlossen.

Gegen die Feststellung kann innerhalb eines Monats nach der öffentlichen Bekanntmachung Widerspruch erhoben werden.

Weitere Details zur Ladung entnehmen Sie bitte der öffentlichen Bekanntmachung. Das Dokument ist am Anfang der Seite zum Download bereitgestellt.

Der besondere Zweck der Wertermittlung in der Flurbereinigung

Die Flurbereinigung ist in erster Linie ein Bodenordnungsverfahren für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke. Selbstverständlich erwarten die beteiligten Grundstückseigentümer, entsprechend dem Wert bzw. den Nutzungsmöglichkeiten der in das Verfahren eingebrachten Grundstücke in Land angefunden zu werden.

Nichts Anderes fordert das Flurbereinigungsgesetz (FlurbG) in § 44 mit der Einschränkung, dass die Landabfindungen unter Berücksichtigung des Landabzugs nach § 47 FlurbG dem Wert der eingebrachten Grundstücke entsprechen müssen.

Der Landabzug nach § 47 FlurbG dient der Bereitstellung von Land für gemeinschaftliche Anlagen, die im Interesse der Grundstückeigentümer sind. Diesen Landabzug müssen die Grundstückseigentümer unentgeltlich aufbringen.

Eine weitere Anforderung ergibt sich auf § 59 Abs. 3 FlurbG. Danach ist jedem Teilnehmer ein Auszug aus dem Flurbereinigungsplan zuzustellen, der seine neuen Grundstücke nach Fläche und Wert sowie das Verhältnis seiner Gesamtabfindung zu dem von ihm Eingebrachten nachweist.

Ermittlung der Wertzahlen

Für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke ist das Wertverhältnis in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung, jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschafshofe oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Hierbei sind die Ergebnisse der Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz vom 20. Dezember 2007 in der jeweils gültigen Fassung zugrunde zu legen. Abweichungen sind zulässig (§ 28 Abs. 1 FlurbG).

Die Bodenschätzung nach dem Bodenschätzungsgesetz (BodSchätzG) ist die Feststellung der natürlichen Ertragsfähigkeit des Bodens. Natürliche Ertragsbedingungen sind Bodenbeschaffenheit, Geländegestalt, klimatische Verhältnisse und Wasserverhältnisse.

Unberücksichtigt bleiben die Verhältnisse, die sich aus der Bewirtschaftung ergeben.

Der Bodenschätzung liegen bundesweit jeweils ein einheitlicher Schätzungsrahmen für Acker- und Grünland zugrunde.

Im Flurbereinigungsgebiet fanden zur Aktualisierung der Bodenschätzung die letzten Nachschätzungen in den Jahren 2022 / 2023 durch amtliche landwirtschaftliche Sachverständige des Finanzamts Northeim statt.

Für die Durchführung der Wertermittlung in der Flurbereinigung wurde im Benehmen mit dem Vorstand ein Wertermittlungsrahmen aufgestellt, der einheitliche Regeln zur Ermittlung der Wertzahlen im Flurbereinigungsgebiet enthält und nur für das Flurbereinigungsverfahren Echte gilt.

Der Wertermittlungsrahmen des Verfahrens nimmt die Bodenschätzungsergebnisse in die Wertermittlung der Flurbereinigung auf. Zur Anpassung an die Verhältnisse im Flurbereinigungsgebiet und zur Berücksichtigung von wertbeeinflussenden Faktoren sind Korrekturen an den Acker- und Grünlandzahlen der Bodenschätzung vorgesehen.

Verwendung der Wertzahlen in der Flurbereinigung

In den Wertermittlungskarten werden Wertgrenzen eingetragen, die eine Fläche für eine bestimmte Wertzahl definieren. Das Produkt aus der Fläche in ha mit der Wertzahl ist das Wertverhältnis. Aus der Summe der Wertverhältnisse der in einem Flurstück gebildeten Wertflächen wird das Wertverhältnis eines Flurstücks bestimmt.

Aus der Summe der Flurstücke eines Teilnehmers unter Berücksichtigung des prozentualen Landabzugs errechnet die Flurbereinigungsbehörde den Abfindungsanspruch. Die Zuteilung der Landabfindungen wird anhand der Abfindungsansprüche vorgenommen. Dabei sind die Nutzungsmöglichkeiten zu berücksichtigen.

Die folgenden Grafiken 1 bis 4 stellen beispielhaft die Auswirkungen der Wertermittlung der Flurbereinigung auf die in das Verfahren eingebrachten Flächen (alte Flächen) im Verhältnis zur Landabfindung (neue Flächen) dar.

In den Beispielen wird fiktiv angenommen, dass im Wertermittlungsrahmen für Überspannungen von Flächen mit Stromleitungen Abwertungen der Acker bzw. Grünlandzahlen um 10% auf einer Breite von 10 m vorgesehen sind. Ferner sollen für Standorte von Masten eine Fläche von 180m² unberücksichtigt bleiben.

Berücksichtigung von wesentlichen Bestandteilen

Grundstücke, die in der Flurbereinigung nicht bewertet sind, erhalten die Wertzahl Null. Hierbei handelt es sich zum Beispiel um Bauflächen. Für solche Grundstücke ist der Wert nach dem Verkehrswert nur dann zu ermitteln, wenn sie den Eigentümer wechseln (§ 29 FlurbG). Genauso bleiben die Werte wesentlicher Bestandteile in der Wertermittlung zunächst unberücksichtigt. Die Ermittlung solcher Werte findet nur bei Bedarf statt (§ 28 Abs. 2 FlurbG). Wesentliche Bestandteile sind zum Beispiel Brunnen, Holzbestand oder Gebäude.